Einzelhandelsflächen, etwa ein einzelner Supermarkt, Discounter oder ein non-food-Filialist wie H&M oder Deichmann, zeichnen sich durch eine schlanke Struktur und häufig langfristige Mietverhältnisse mit etablierten Ketten aus. Sie sind in der Verwaltung unkompliziert, bergen jedoch ein erhöhtes Klumpenrisiko. Fällt der einzige Mieter weg, steht die Fläche leer und eine Nachvermietung ist nicht immer leicht, vor allem bei älteren Objekten oder in Lagen mit rückläufiger Frequenz.
Aktuelle Marktdaten zeigen, dass sich diese Assetklasse nach wie vor schwertut: Im Retail-Segment wurden im ersten Halbjahr 2025 bundesweit rund 3 Milliarden Euro investiert, ein Rückgang von 19 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders Einzelhandelsobjekte außerhalb etablierter Lagen verzeichnen eine schwache Investorennachfrage, während Lebensmittelmärkte und Discounter zumindest punktuell Stabilität bieten.
Beim (isolierten) Nahversorger kann man auf eine gewisse Robustheit vertrauen, weil Nahversorgung die existenziellen Grundbedürfnisse der Menschen bedient. Allerdings treten Lieferdienste zunehmend in Konkurrenz, außerdem machen dem Segment oft veraltete Gebäude und Renovierungsstau zu schaffen. Nahversorgungszentren dagegen gelten als robuste Säule im Markt. Sie bündeln systemrelevante Anbieter wie Supermärkte, Drogerien, Apotheken, Bäckereien oder kleinere Dienstleister und sind meist wohnortnah angesiedelt, entweder in urbanen Quartieren oder suburbanen Einzugsgebieten. Ihre Stärke liegt in der Beständigkeit: Grundbedürfnisse verschwinden auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten nicht. Herausforderungen ergeben sich jedoch durch begrenzte Expansionsflächen, teilweise überholte Gebäudestrukturen und die wachsende Konkurrenz durch Lieferdienste.
Trotz des schwachen Gesamtmarkts gelten Nahversorger weiterhin als bevorzugte Zielobjekte institutioneller Anleger, da sie sich in Krisenzeiten als ausgesprochen resilient erwiesen haben. Auch im aktuellen Umfeld mit schwächelnder Konjunktur bleiben sie gefragt, wenngleich zunehmend Lagen außerhalb der Top-7-Städte in den Fokus rücken, wo Renditen stabiler bleiben.
Eine weitere Kategorie bilden die groß dimensionierten Shoppingcenter – einstige Prestigeprojekte mit hohem Erlebniswert, heute zunehmend unter Beobachtung. In vielen Städten ist die Besucherfrequenz rückläufig, auch weil der Erlebnischarakter nicht mehr ausreicht, um den digitalen Einkauf im Schwerpunktbereich Textilien zu ersetzen. Hinzu kommen hohe Betriebskosten, komplexes Management und teils veraltete Flächenkonzepte. Chancen bieten sich hier vor allem durch eine kreative gemischte Nutzung, zum Beispiel in Verbindung mit Wohnen, Gesundheit oder Freizeit.
Laut den aktuellen Zahlen verharrt die Investorennachfrage in diesem Teilsegment auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau. Viele große Center werden derzeit nicht aktiv vermarktet oder nur mit Preisabschlägen veräußert, was sich auch in der moderaten Erholung der Immobilienpreise zeigt. Nach einem leichten Plus von 0,5 % im Vorquartal zogen die Preise im Q1 2025 immerhin um 2,3 % an, jedoch vor allem in den Segmenten Büro und Logistik. Einkaufszentren sind weiter unter Druck.
Fachmarktzentren, meist am Stadtrand gelegen, sind mit großflächigen Handelsnutzungen wie Baumärkten, Möbelhäusern oder Elektrohändlern besetzt. Ihre Stärken sind günstige Mieten, Pkw-Erreichbarkeit und einfache Strukturen. Gleichzeitig fehlt es häufig an Aufenthaltsqualität und Flexibilität. In Zeiten hoher ESG-Anforderungen und eines zunehmenden Fokus auf Urbanität werden diese Standorte künftig stärker in der Pflicht stehen, sich konzeptionell weiterzuentwickeln.
Im aktuellen Marktumfeld gelten Fachmarktzentren als leicht stabilisierendes Element. Sie bieten im Vergleich zu Shoppingcentern deutlich höhere Bruttorenditen (teilweise 6 % und mehr) und sind vor allem bei Value-Add-Investoren gefragt. Analysten gehen davon aus, dass sich diese Assetklasse schneller vom Preisverfall der Jahre 2022–2024 erholt, insbesondere bei Standorten mit starken Mietern aus dem Bereich Lebensmittel- oder Baumärkten.
Die bisher genannten Kategorien von Handelsimmobilien können als die „Klassiker“ bezeichnet werden. Sie alle stehen vor mehr oder weniger großen Herausforderungen:
- oft veraltete Bausubstanz,
- hoher Konkurrenzdruck durch Onlineplattformen,
- Veränderung der Erlebnispräferenzen beim Kundenkreis,
- hohe Betriebskosten, Personalmangel, teils komplexes Management.
Daher nehmen eine immer wichtigere Rolle hybride Zwischenformen ein – Mischkonzepte aus Nahversorgung, Dienstleistungen, Gesundheit, Gastronomie und weiteren ergänzenden Nutzungen. Diese Objekte bilden reale Lebenswelten ab und funktionieren oft als Mikrozentren im Stadtraum. Ihre Vorteile liegen in der Diversifikation der Mieterschaft, der Alltagsrelevanz und der hohen Frequenz. Gleichzeitig erfordern sie eine präzise Managementleistung, da unterschiedliche Nutzergruppen, technische Anforderungen und Vertragsarten aufeinandertreffen.
Eine derzeit neu entstehende Kategorie kann als „das urbane Versorgungszentrum“ bezeichnet werden.
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