Wirtschaft, Bevölkerungsentwicklung, Freizeitangebot:

Die wesentlichen Faktoren einer Standortanalyse

Um vor dem Hintergrund möglicher Investments einen Standort zu analysieren, müssen folgende Gesichtspunkte näher untersucht werden:

Makroökonomie:

Welches sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer Stadt mit ihrer Umgebung (Region)? Welche Bemühungen gibt es seitens Stadt und Region zur Weiterentwicklung und Neuansiedlung von Gewerbe?

Hier kommen Faktoren wie Wachstumsraten, Marktvolumen, Arbeitslosenquote, regionaler Wohlstand, Finanzkraft und dergleichen in den Blick.

Mikroökonomie:

Welche Branchen und Unternehmen sind in Stadt und Region ansässig? Wie sehen die konkreten Entwicklungen dort aus? Gibt es genügend qualifizierte Arbeitskräfte? Sind die regionalen Unternehmen mit ihrem Standort zufrieden? Wie sieht die Infrastruktur vor Ort aus (Energieversorgung, Rohstoffe, Wasser, allgemeine Versorgung)?

Demografie:

Wie setzt sich die Bevölkerung einer Stadt und Region zusammen? Gibt es Wachstum, Zuzug, Schwerpunkte, problematische Bereiche, Ghettos, bestimmte Gruppen, Nationalitäten, kulturelle Prägungen? Wie steht es um Bildungsniveau und Bildungsmöglichkeiten?

Verkehr und Verkehrsanbindung:

In unserer globalisierten Welt ein wesentlicher Gesichtspunkt: Wie gut und mit welchen Mitteln ist eine Stadt und Region an den Fernverkehr sowohl im Bereich des Personentransports als auch des Gütertransports angebunden?

Freizeit, Bildung und Kultur:

Für die meisten Menschen spielt nicht nur der Arbeitsmarkt, sondern mittlerweile genauso das Umfeld und die Freizeitgestaltungsmöglichkeiten eine wesentliche Rolle bei der Entscheidung für einen Lebens- und Arbeitsort.

Für alle genannten Punkte und Fragestellungen gibt es mittlerweile verschiedenste Werkzeuge und Herangehensweisen, um zu standardisierten und damit vergleichbaren Ergebnissen zu kommen.

Anhand von Heilbronn wollen wir exemplarisch einige der genannten Punkte durchgehen. Dabei haben wir dieses Beispiel nicht gewählt, weil es sich um unseren Firmenstandort handelt, sondern weil wir sie für ein besonders interessantes Beispiel für Stadtentwicklung halten, die den Investitionsstandort innerhalb von Deutschland tatsächlich nahezu einzigartig sein lassen.

Alte Wurzeln, modernste Technologien:

Die Stadt Heilbronn, Ökonomie und Verkehr

Die mit rund 130.000 Einwohnern siebtgrößte Stadt Baden-Württembergs geht schon auf altsteinzeitliche Siedlungen an den dortigen Furten über den Fluss Neckar zurück.

Die erste urkundliche Erwähnung stammt aus dem Jahr 741 n.Chr. 1281 erhielt Heilbronn das Stadtrecht und überschritt 1970 nicht zuletzt durch Eingemeindungen die Grenze von 100.000 Einwohnern, wodurch die Stadt seither zu den deutschen Großstädten (Rang 61 nach Einwohnern) zählt.

Mit dem Fluss Neckar ist die wichtigste Wasserhandelsstraße der Stadt bereits benannt worden. Der städtische Hafen liegt mit einem Umschlag von 3,6 Mio. Tonnen auf Platz 8 der deutschen Binnenhäfen und bildet den wichtigsten deutschen Binnenhafen außerhalb des Rheins. Zugleich ist der Rhein als wichtigste deutsche Wasserstraße unmittelbar mit dem Neckar verbunden (auf dem Neckar sind es ca. 113 km von Heilbronn nach Mannheim zur Mündung in den Rhein).

Wenige Kilometer nördlich und östlich der Innenstadt bieten die Autobahnen A6 und A81 eine hervorragende Fernverkehrsanbindung Richtung Mannheim, Frankfurt, Nürnberg, Würzburg und Stuttgart mit den entsprechenden Flughäfen und Häfen.

Einzig die Anbindung an den Fernverkehr der Deutschen Bahn lässt etwas zu wünschen übrig, erfährt aber mit regelmäßigen ICE-Stopps ab Mitte des Jahres 2024 eine deutliche Aufwertung.

Die Region Heilbronn ist Heimat der Schwarz-Gruppe, Europas größter Einzelhandelsgruppe mit den Marken Lidl und Kaufland. Die dazugehörige Schwarz-Stiftung zeichnet verantwortlich für einen ganz wesentlichen Anteil an der Dynamik, die in den letzten Jahren und Jahrzehnten in die Stadtentwicklung von Heilbronn hineingekommen ist. Unter anderem entstand dabei die „Experimenta“, das größte süddeutsche Science Center als Erlebniswelt für Naturwissenschaft und Technik.

Die finanziellen Mittel der Stiftung trugen darüber hinaus zur Entstehung eines Bildungscampus für Forschungsinstitutionen und Startups bei. Derzeit ist sie beteiligt am Aufbau des hochambitionierten „Innovation Park Artificial Intelligence“ (IPAI), einem der größten Projekte für angewandte künstliche Intelligenz in Europa.

Experimenta, Heilbronn

Heilbronns Beitrag zum deutschen Bruttoinlandsprodukt liegt momentan bei etwa 7 Mrd. Euro, der Pro-Kopf-Beitrag ist mit gut 52.000 Euro weit über dem Bundesdurchschnitt. Die Arbeitslosenquote der Stadt samt umliegendem Landkreis hingegen beträgt derzeit rd. 4,4% und befindet sich damit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,8%.

Wachstum und Work-life-Balance:

Demografie, Freizeit, Bildung und Kultur in Heilbronn

Seit einigen Jahren verzeichnen Stadt und Region Heilbronn einen Zuwachs der Bevölkerung. Das liegt zum einen an einer verhältnismäßig guten Altersstruktur der Bevölkerung, zum anderen aber vor allem auch an einem Zuzug von Menschen, die einen Arbeitsplatz in der Region finden. Treiber sind hier vor allem die Hochschulen, die auf dem Bildungscampus entstanden sind, sowie einige große regionale Arbeitgeber wie z.B. Audi in Neckarsulm. Nicht zuletzt durch den starken Zuzug hat die Stadt mit 52% einen der höchsten Migrantenanteile in Deutschland.

Bildungscampus, Heilbronn

In den letzten Jahren sind Lehrstühle der deutschen Exzellenzhochschule “Technische Universität München” (TUM) und der ebenso renommierten Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich (ETH) in Heilbronn angesiedelt worden. Dadurch erweitert sich der Charakter der Stadt immer mehr um die Aspekte einer Studentenstadt: Ausgehviertel, Bars, Kneipen, aber eben auch Seminargebäude und Hörsäle, Institute und Forschungseinrichtungen.

Die Stadt selbst bietet ebenso wie das nähere und weitere Umland weiten Raum für Freizeitbeschäftigungen zu Wasser, zu Lande und in der Luft. Die Weinberge der Umgebung bilden die sogenannte “schwäbische Toskana” und bieten vielfältige Möglichkeiten zur Erholung.

Ein weiterer Schub wird kommen:

Derzeitiges Stadtentwicklungsprojekt

Stadtplanung und Stadtentwicklung sollte man nicht dem Zufall überlassen und nicht als Eintagsfliege betrachten. Insofern kann die Stadt Heilbronn auch in diesem Bereich als vorbildlich gelten, da seit Jahren und Jahrzehnten wegweisende Projekte initiiert werden.

Die Bundesgartenschau 2019 in der Stadt war eine solche wichtige Station in der Stadtentwicklung. Das entsprechende Gelände wurde schon kurz nach der Jahrtausendwende von der Deutschen Bahn erworben und soll nun in mehreren Stufen zu einem Stadtquartier umfunktioniert werden.

Dazu wurde unter dem Namen “Neckarbogen” ein Architekturwettbewerb durchgeführt, der zu einem auch international beachteten Entwurf und Plan für tausende Wohnungen in nahezu perfektem Ambiente geführt hat: Arbeitsplätze, Einzelhandel, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen, die unmittelbare Lage am Naherholungsbereich des Neckars, fußläufige Wege zu allen wichtigen Sehenswürdigkeiten und Einrichtungen der Stadt, perfekte Anbindung an den Nahverkehr, Stellplätze, …

Hier entsteht ein Musterbeispiel für die Antwort auf die Frage, was bei Immobilieninvestments entscheidend ist: “Lage, Lage, Lage”: Die Verortung (= Makrolage) in der aufstrebenden Region Heilbronn ist hervorragend, die Mikrolage am Neckar und innerhalb des Stadtgefüges ebenso, die Nanolagen (konkrete Wohnungen) bestechen durch kleinteilige Einheiten mit einem Ausführungsstandard auf höchstem Niveau.