Was Staatsverschuldung, Zinsen und Inflation miteinander verbindet
Über viele Jahre konnten Staaten ihre wachsenden Schulden zu sehr niedrigen, teilweise sogar negativen Zinsen finanzieren. Mit der Rückkehr der Inflation hat sich das verändert: Die Zinsen stiegen – und damit auch die Kosten des Schuldendienstes.
Daraus entsteht ein Spannungsverhältnis. Hohe Zinsen können den Inflationsdruck begrenzen, belasten aber zugleich Staatshaushalte, Unternehmen, Investitionen und Immobilienmärkte.
Wachsende Staatsschulden führen nicht zwangsläufig zu Inflation. Sie erhöhen jedoch den wirtschaftlichen und politischen Druck, hohe Realzinsen nicht dauerhaft aufrechtzuerhalten.
Ein Meltdown-Boom?
Die These vom „Meltdown-Boom“ beschreibt eine mögliche Folge dieses Spannungsverhältnisses.
Mit „Meltdown“ ist kein plötzlicher Zusammenbruch gemeint, sondern ein schleichender Vertrauens- und Kaufkraftverlust bei Geldanlagen und langfristigen Staatsanleihen. Der „Boom“ entsteht dort, wo Kapital nach begrenzt verfügbaren Anlagen mit realem Wert oder laufenden Erträgen sucht – etwa bei Aktien, Gold, Immobilien und Unternehmensbeteiligungen.
Diese Bewegung erfasst jedoch nicht alle Märkte gleichzeitig. Zunächst reagiert, was schnell und in großem Umfang gehandelt werden kann.
Aktien und Gold sind vorausgeeilt
Aktien und Gold werden börsentäglich gehandelt. Neue Erwartungen schlagen sich deshalb unmittelbar in ihren Kursen nieder. Ein Plus von rund 13 Prozent beim S&P 500 seit Jahresbeginn und von etwa 21 Prozent beim Goldpreis innerhalb eines Jahres zeigt: In diesen Anlageklassen ist bereits viel Kapital angekommen.
Immobilien reagieren langsamer. Objekte müssen geprüft, Finanzierungen vereinbart und Kaufpreise ausgehandelt werden. Eine Neubewertung vollzieht sich daher nicht täglich, sondern mit jeder einzelnen Transaktion.
Der Immobilienmarkt kommt wieder in Bewegung
Nach dem Zinsanstieg lagen die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern lange weit auseinander. Inzwischen finden beide Seiten wieder häufiger zusammen.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Deutschland Immobilien für rund 17,6 Milliarden Euro gehandelt – etwa 15 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Volumen einzelner Objekttransaktionen stieg sogar um 29 Prozent.
Auch die Preise haben sich stabilisiert. Der vdp-Immobilienpreisindex lag im zweiten Quartal 2026 um 1,3 Prozent über dem Vorjahreswert. Wohnimmobilien verteuerten sich um 1,9 Prozent. Bei Büroimmobilien lagen die Preise dagegen noch 1,2 Prozent, bei Einzelhandelsimmobilien 0,2 Prozent niedriger.
Der Immobilienmarkt erholt sich also – allerdings nicht gleichmäßig. Lage, Nutzung, Vermietung, Finanzierungsstruktur und Qualität entscheiden zunehmend darüber, welche Objekte wieder höher bewertet werden.
Am Erstmarkt steigen die Bewertungen wieder
Neue Immobilienfonds und professionelle Käufer erwerben Objekte zu den heute am Markt ausgehandelten Preisen. Mit der wachsenden Zahl von Transaktionen entstehen wieder verlässlichere Vergleichswerte.
Vor allem bei gut vermieteten Wohnimmobilien und hochwertigen Objekten in gefragten Lagen zeigt sich bereits eine Neubewertung. Das günstige Einkaufsfenster des Erstmarktes beginnt sich damit zumindest in einzelnen Segmenten wieder zu schließen.
Der Zweitmarkt bleibt zurück
Deutlich anders ist die Situation am Zweitmarkt für bestehende geschlossene Immobilienfonds. Dort werden keine einzelnen Immobilien, sondern bereits laufende Fondsbeteiligungen gehandelt.
Der Deutsche Zweitmarktindex Immobilien notiert noch immer rund 37 Prozent unter seinem Höchststand von 2022. Gegenüber dem allgemeinen Immobilienpreisindex beträgt der aktuelle Bewertungsabstand sogar rund 39 Prozent.
Unserer Einschätzung nach ist es eine Frage der Zeit, bis sich die Bewertungsniveaus wieder stärker annähern. Für Käufer bedeutet der heutige Abstand zunächst: Bestehende Immobilienbeteiligungen können teilweise noch mit erheblichen Abschlägen erworben werden.
Quellen:
https://www.jll.com/de-de/insights/market-dynamics/germany-investment – Investmentmarktüberblick Q2 2026
https://www.pfandbrief.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/ – Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise – vdp
Abschlag ist nicht gleich Wertverlust
Die Zweitmarktkurse werden nicht allein vom Wert der Immobilien bestimmt. Auch die Zahl der Kaufinteressenten, der Liquiditätsbedarf verkaufswilliger Anleger, die verbleibende Laufzeit und die bisherigen Ausschüttungen spielen eine Rolle.
Deshalb kann eine Beteiligung am Zweitmarkt deutlich unter ihrem rechnerischen Immobilienwert gehandelt werden. Ein hoher Abschlag allein macht daraus allerdings noch keine gute Investition.
Zu den möglichen Perlen gehören vor allem Fonds, bei denen
- die Immobilien wirtschaftlich solide sind,
- Mietverträge und laufende Einnahmen überzeugen,
- Finanzierungen und notwendige Investitionen beherrschbar bleiben
- und der Zweitmarktkurs dennoch erheblich unter dem ermittelten Wert der Beteiligung liegt.
Wie schnell sich Bewertungen ändern können, zeigte sich zuletzt rund um den geplanten Verkauf des Hotel Adlon, der sich in den Händen eines Fonds befindet. Noch Anfang Juli wurden seine Anteile am Zweitmarkt zu weniger als 50 Prozent des Nominalwertes gehandelt. Als ein möglicher Verkauf des Hotels bekannt wurde, stieg der Kurs innerhalb weniger Wochen auf mehr als 80 Prozent.
Nach der Entscheidung gegen den Verkauf gab er wieder nach.
Das Beispiel zeigt eindrücklich, wie schnell sich Zweitmarktkurse verändern können, sobald der mögliche Wert einer Immobilie für Anleger konkret sichtbar wird.
Fazit:
Investieren, wo die Neubewertung noch nicht angekommen ist
Wachsende Staatsschulden und anhaltender Inflationsdruck lenken Kapital verstärkt in Sachwerte. Aktien und Gold sind vorausgeeilt. Am Immobilien-Erstmarkt haben Transaktionen und Preise ebenfalls wieder angezogen.
Am Zweitmarkt ist diese Neubewertung bislang nur teilweise angekommen. Gerade deshalb lohnt sich dort der genaue Blick: nicht auf jeden hohen Abschlag, wohl aber auf solide Immobilienbeteiligungen, deren wirtschaftlicher Wert sich im aktuellen Kurs noch nicht vollständig widerspiegelt.
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
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