Online versus stationär? Die Entwicklung ist schon weiter
Die Zeiten, da der Online-Handel dem stationären Handel jährlich zweistellige Umsatzanteile wegnahm, sind vorbei. Durch sogenanntes Multi-Channel-Retailing haben in den letzten Jahren die meisten Markenhändler den Kunden mehrere Zugangskanäle zu ihrem Angebot ermöglicht. So konnte man bspw. im Ladengeschäft Dinge auswählen und sie später online kaufen oder umgekehrt. Dadurch konnte der Trend zum Online-Handel etwas gebremst werden, und im Segment der täglichen Verbrauchsgüter wächst der stationäre Handel wieder.
Inzwischen ist die Entwicklung schon einen Schritt weiter: Auch Branchen, die stark unter Druck stehen wie bspw. die Textiler, schaffen durch Innovationen die Trendwende. „Unified Commerce“ versucht, die Trennung der verschiedenen Vertriebskanäle komplett aufzuheben. So können Kunden heute per „Click & Collect“ Dinge im Internet bestellen und sie dann im nächsten Ladengeschäft abholen, anprobieren, ggf. umtauschen oder sich weiter beraten lassen. Viele finden das viel besser, als den üblichen Online-Einkauf mit Paketversand hin und her.
Moderne Handelsimmobilien bieten Ihren Kunden viele Möglichkeiten und Bereiche zum Verweilen. Private Kapitalanleger profitieren so vom Prinzip des entertaining shopping.
Individualisierung ist ein weiterer Trend: Bei Adidas und Nike können sich Kunden im Laden schon ihre eigenen Sneakers designen, um bei dem einen Beispiel zu bleiben. In anderen Shop-Konzepten, bspw. bei IKEA, wird Augmented Reality genutzt, um Kunden ausgewählte Einrichtungsgegenstände im virtuellen Raum erleben zu lassen. Oder Schaufensterpuppen können mit dem Smartphone und einer App zum Leben erweckt werden, in dem ein virtuelles Model das fokussierte Kleidungsstück vorführt. Der Erlebnischarakter entscheidet zunehmend mehr über den Erfolg als die angebotenen Produkte.
Tatsächlich sind für Filialisten viele der zukunftsweisenden und trendbestimmenden Konzepte an Einzelstandorten nicht so erfolgreich umzusetzen. Solche Angebote sind die Stärke moderner Einkaufs-Center mit zukunftsfähigen Konzepten.
Was ist „strategisch“ an einer Handelsimmobilie?
Im Behördendeutsch „großflächiger Einzelhandel“ (Einkaufs-Center, SB-Warenhäuser) gilt als strategisches Stadtplanungselement, um bspw. Innenstadtbereichen einen lebendigen Einzelhandel zu erhalten. Ein Center-Bauprojekt muss für eine Genehmigung daher ein sehr umfangreiches Genehmigungsverfahren durchlaufen. Dadurch genießt dieser großflächige Einzelhandel seinerseits am jeweiligen Standort einen gewissen Konkurrenzschutz, der diesen Immobilien eine sogenannte „markträumende Vormachtstellung“ verleihen kann. Daher nennt man diese Groß-Center strategische Handelsimmobilien. Sie sind aufgrund folgender Merkmale für Investoren besonders interessant:
Multi Tenant-Eigenschaft:
Man ist nicht von einem oder wenigen Mietern abhängig.
Langfristige Mietverträge:
Einzelhändler bevorzugen stabile Bedingungen und binden sich gern langfristig.
Konstante Mieteinnahmen:
Der absolut überwiegende Teil der Einzelhändler zahlt fixe Mieten. Dies ermöglicht auch anhaltend konstante Ausschüttungen.
Immanente Risikostreuung:
Durch den Mieter-Mix hat die Immobilie eine interne Streuung auf verschiedene Branchen mit unterschiedlichen Konjunkturen.
Wertentwicklungspotenzial:
Gute Standorte, stimmige Konzepte und kompetentes Management vorausgesetzt, verzeichnen strategische Handelsimmobilien eine überdurchschnittliche Wertentwicklung.
Institutionelle Investoren schätzen diese Eigenschaften. Im Jahr 2018 wurden 76 % aller Deals mit Handelsimmobilien im Wert von rund 10 Mrd. Euro von Immobilien-AGs, offenen Immobilien-Fonds, Asset-Managern, Versicherungen und Pensionskassen getätigt. Aber immerhin rund 24 % aller Deals wurden von „sonstigen Investoren“ getätigt, zu denen auch Emissionshäuser wie bspw. PATRIZIA oder ILG gehören. So gibt es auch für Privatanleger ein paar gute Deals.*
Unser Fazit:
Der Einzelhandel generell ist in einem starken Wandel begriffen. Online versus stationär ist nicht mehr die Zukunft. Die Kombination beider Konzepte spricht Verbraucher am stärksten an. Strategische Handelsimmobilien sind hierdurch eine besonders interessante Anlageklasse, weil in ihnen die erfolgreichen Trends am besten realisiert werden können. Die Aussicht auf konstante, attraktive Erträge sowie ein enormes Wertsteigerungspotenzial erfolgreicher Standorte sind auch für Privatanleger reizvoll.
Wir haben mit dem Fokus auf erfahrene, transparente Anbieter im Anlagesegment strategischer Handelsimmobilien inklusive einer entsprechenden Erfolgshistorie aktuell für Sie einige interessante Angebote identifizieren können. Mit dem Wunsch nach weiteren Informationen und/oder den Investitionsunterlagen nehmen Sie bitte Kontakt zu Ihrem Berater in unserem Hause auf.
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
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*Quelle: Colliers International, Marktbericht 2018/2019
www.colliers.de/wp-content/uploads/2019/01/2019_Colliers_Research_Marktbericht_Einzelhandel_Investment.pdf
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