Die Qual der Wahl

Zwei gewerbliche Immobilienfonds im Vergleich

Aktien und Gold haben Anlegern in den vergangenen Jahren teils erhebliche Kursgewinne beschert. Wer heute neu einsteigt, fragt sich deshalb, wie viel der möglichen Entwicklung bereits in den Preisen steckt. Auch Anleihen verdienen einen genaueren Blick: Hohe Staatsverschuldung und veränderte Zinsen beeinflussen ihre Bewertung.

Immobilien befinden sich demgegenüber in einer anderen Phase.

Nach der deutlichen Preiskorrektur der vergangenen Jahre haben sich die Märkte zuletzt wieder stabilisiert.

Wir von Hörtkorn Finanzen beschäftigen uns seit unserer Gründung vor mehr als 30 Jahren mit geschlossenen Fondsbeteiligungen; Immobilien sind dabei immer unser wichtigstes Standbein gewesen.

Die Qual der Wahl: Zwei Immobilienfonds im Vergleich

Wir verfolgen die Entwicklung der Immobilienmärkte, prüfen die Merkmale konkreter Beteiligungsangebote und erläutern die Unterschiede verständlich.

An zwei aktuellen Beispielen möchten wir Ihnen heute exemplarisch aufzeigen, worauf wir bei gewerblichen Immobilienfonds achten.

Welche Eigenschaften kennzeichnen die beiden Fonds?
Wo liegen mögliche Kehrseiten vermeintlicher Stärke?
Und welche Chancen und Risiken ergeben sich aus den jeweiligen Mieter- und Standortstrukturen?

Zwei Fonds, zwei Immobilien, zwei unterschiedliche Konzepte

Das erste Beispiel ist der ILG Fonds Nr. 46. Er beteiligt Anleger an einem Fachmarktzentrum in Warendorf im Münsterland. Die Immobilie liegt an einem seit 2002 etablierten Handelsstandort. Zu ihren Nutzern gehören ein MARKTKAUF, ein TOOM Baumarkt und ein McDONALD’S-Restaurant. Für 91 % der Flächen steht mit EDEKA ein Generalmieter hinter den Mietzahlungen.

Unser zweites Beispiel ist das „neustädter“ in Gießen, eine Beteiligung der Hannover Leasing. Das vor rund 20 Jahren errichtete Versorgungszentrum liegt mitten in der Stadt und wurde in den vergangenen Jahren für über € 40 Mio. umfassend erneuert. Hier verteilen sich die Flächen auf rund 60 Mieter und verschiedene Nutzungen – vom Einzelhandel über Dienstleistungen bis zum Parkhaus.

Hinter den beiden Fonds stehen die ILG Gruppe bzw. Hannover Leasing, bei den Immobilien handelt es sich um bereits langfristig etablierte, wenn auch strukturell ganz unterschiedliche Standorte.

Schon der erste Blick verrät, dass sich die Grundlage ihrer Mieteinnahmen unterscheidet: In Warendorf prägt ein langfristiger Vertrag mit einem großen Mieter das Bild. In Gießen kommt es auf das Zusammenspiel vieler Mieter und die fortlaufende Entwicklung des Standorts an.

Wie unterscheiden sich die Ertragsgrundlagen?

Beginnen wir mit den Mieteinnahmen. In Warendorf ist EDEKA seit der Eröffnung des Fachmarktzentrums im Jahr 2002 Generalmieter der Handelsflächen. Der Vertrag wurde zuletzt vorzeitig bis Ende 2037 verlängert. Auf den deutschen Marktführer im Lebensmitteleinzelhandel entfallen rund 91 Prozent der gesamten Miete; McDONALD’S hat einen eigenen Mietvertrag.

Damit ist ein großer Teil der Mieteinnahmen langfristig an einen klar benannten Vertragspartner gebunden. Zugleich ist der Fonds stark von ihm abhängig: Würde EDEKA seine Verpflichtungen nicht erfüllen oder nach Vertragsende ausziehen, beträfe das einen Großteil der Einnahmen.

Beim „neustädter“ in Gießen verteilen sich die Mietverhältnisse auf rund 60 Nutzer. Neben dem Einzelhandel gehören weitere Angebote und ein großes Parkhaus zum Standort. Der Ausfall eines kleineren Mieters hätte deshalb weniger Gewicht; frei werdende Flächen müssen allerdings immer wieder neu vermietet werden. Und auch hier lohnt der Blick auf die Konzentration: Die zehn größten Mieter stehen für rund zwei Drittel der Einnahmen, der Parkhausbetreiber APCOA allein für etwa ein Viertel.

Damit stehen sich zwei Arten der Bewirtschaftung gegenüber. Warendorf ist ein klassisches Fachmarktzentrum an einem seit vielen Jahren bewährten Standort. Sein Ertragsprofil wird wesentlich vom langfristigen EDEKA-Vertrag geprägt.

Gießen ist ein umfassend erneuertes urbanes Versorgungszentrum in Innenstadtlage. Dort kommt es stärker auf eine Transformation an, um die verschiedenen Nutzungen weiterzuentwickeln und die Vielzahl der Mietverhältnisse aktiv zu betreuen.

Einkaufspreis und geplante Ausschüttungen

Zum Vergleich gehört auch die Frage nach dem Einstiegspreis. In Warendorf liegt der für den Ankauf herangezogene Immobilienwert von rund 29,3 Millionen Euro (entspricht einem Einkaufsfaktor von rd. 16,2-fach) nahe am gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 29,8 Millionen Euro.

Beim „neustädter“ fällt der Abstand deutlich größer aus: Der Verkehrswert der Immobilie ist seit Ankauf von 59,2 Mio. € auf 68,03 Mio. € und damit um rund 15 % gestiegen. Durch den Finanzierungseffekt kommt die Wertsteigerung wirtschaftlich dem Eigenkapital zugute.

Der aktuelle gutachterliche Verkehrswert liegt rund 8,83 Mio. Euro über dem beim Ankauf angesetzten Wert. Dieser gutachterliche Wert ist eine stichtagsbezogene Bewertung und stellt weder einen realisierten Veräußerungsgewinn noch eine Rendite der Anleger dar. Der tatsächlich erzielbare Verkaufspreis kann höher oder niedriger ausfallen.

Auch bei den geplanten Ausschüttungen unterscheiden sich die Angebote: Für Warendorf werden 5 Prozent p.a. prognostiziert, für Gießen werden 7 Prozent p.a. prognostiziert, beides sind Auszahlungsprognosen, keine garantierten Renditen.

Wer eine spätere Übertragung seines Vermögens im Blick hat, sollte bei Warendorf auch den prognostizierten erbschaft- und schenkungssteuerlichen Wert berücksichtigen:

Für die Beteiligung wird zum 1. Januar 2027 ein erbschaft- und schenkungssteuerlicher Wert von rund 27 Prozent der Beteiligungssumme prognostiziert. Die tatsächliche steuerliche Bewertung und deren Auswirkungen hängen unter anderem von den individuellen Verhältnissen des Anlegers sowie von der zum maßgeblichen Zeitpunkt geltenden Rechtslage ab.

Dieser Bewertungsvorteil wirkt zusätzlich zu den persönlichen erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträgen. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen ab.

Grafik: Zwei Immobilienfonds-Konzepte im Vergleich

Fazit: Unterschiedliche Konzepte und Risiken

Warendorf zeichnet sich durch einen etablierten Standort und den langfristigen Vertrag mit EDEKA aus. Dem steht die hohe Konzentration der Mieteinnahmen auf diesen Vertragspartner gegenüber. Hinzu kommt der prognostizierte erbschafts- und schenkungssteuerliche Wert der Beteiligung.

Beim „neustädter“ verteilen sich Flächen und Nutzungen auf mehr Mieter. Der gestiegene gutachterliche Verkehrswert und die höhere prognostizierte Auszahlung sind weitere Merkmale des Angebots. Zugleich erfordert die Vielzahl der Mietverhältnisse eine fortlaufende Vermietung und Weiterentwicklung des Standorts.

Die beiden Fonds zeigen, wie unterschiedlich gewerbliche Immobilieninvestments strukturiert sein können. Beide Beteiligungen weisen unterschiedliche Mieter- und Standortstrukturen auf. Ob und in welchem Umfang eine Beteiligung für einen Anleger geeignet ist, hängt unter anderem von dessen individuellen Anlagezielen, finanziellen Verhältnissen, Risikotoleranz und bestehender Vermögensstruktur ab.

Gerne erläutern wir Ihnen die Unterschiede der beiden Beteiligungsangebote sowie deren jeweilige Chancen und Risiken auch im persönlichen Gespräch.

Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH

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Oktober 2026

*gemäß Prognoserechnung

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Risiken: Der Erwerb einer Finanzanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Rendite oder der Ertrag, desto größer das Risiko eines Verlustes. Risikofaktoren sind z.B. höhere Kosten als kalkuliert; negative Prognoseabweichungen; geringere Verkaufserlöse bzw. Einnahmen; Änderungen der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen; u. U. Fremdwährungsrisiken.

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Die Qual der Wahl

Zwei Fonds, zwei Immobilien, zwei unterschiedliche Konzepte

Wie unterscheiden sich die Ertragsgrundlagen?

Einkaufspreis und geplante Ausschüttungen

Fazit: Unterschiedliche Konzepte und Risiken

ILG Fonds Nr. 46 – Fachmarktzentrum Warendorf

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HL Invest neustädter, Gießen

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