Stiftungen und TOP-Hörtkorn-Stamminvestoren sind bereits investiert

Vielfach unterschätzen Anleger den Effekt von inflationsindexierten Mietverträgen, da es etwas abstrakt ist. Zum einen hatten wir lange keine nennenswerte Inflation in Deutschland. Vor allem in der letzten Dekade war deswegen die Vertragsfeinheit „Inflationsindexierung“ kein großer Erfolgsfaktor für ein Immobilieninvestment. Das galt weder auf der Ertrags- noch auf der Absicherungsseite. Die Wertsteigerungen bis vor zwei Jahren entstanden meist, ohne dass sich die Einnahmen tatsächlich bedeutsam erhöhten und dadurch, dass Anleger bei stetig sinkenden Zinsen schlicht bereit waren, mehr für die gleichen Cashflows zu zahlen.

Bei dem heute angesprochenen Off-Market Deal sind alle Mietverträge voll inflationsindexiert. Das hat massive Auswirkungen auf die Ertragskraft des Investments. So wurden drei der Mietverträge in den letzten beiden Jahren JEWEILS zwischen 7,8 % und 8,7 % angepasst. In Summe haben sich bei diesen Mietverträgen die wiederkehrenden Einnahmen um mehr als 16 % zur ursprünglichen Planung erhöht. Und darin ist die absehbare Anpassung für das aktuelle Jahr noch nicht enthalten! Da die beim Vermieter verbleibenden Kosten nicht gleichermaßen steigen und die Fremdfinanzierung wegen Zinsfestschreibung unveränderte Kapitalkosten hat, erhöht sich die Rentabilität enorm. Dieses über 16 % höhere Mietniveau gilt ja fortan und irreversibel innerhalb der vereinbarten Mietvertragslaufzeiten.

Im Ergebnis ist deswegen die prognostizierte Ø-Vermögensmehrung mit den aktuellen Mietniveaus und einer ab jetzt theoretisch unterstellten Inflation von jährlich (nur) 1,8 % auf  8,6 % p.a. gestiegen.