70 Prozent Plus: Was ist beim Adlon passiert?
Noch Anfang Juli wurden Anteile an dem Fonds, dem das Hotel Adlon gehört, am Zweitmarkt zu Kursen von weniger als 50 Prozent (des Nominalkapitals) gehandelt. Vereinfacht gesprochen: Für eine Beteiligung mit einem Nominalwert von 100.000 Euro hätte ein Käufer also weniger als 50.000 Euro bezahlen müssen.
Dann wurde bekannt, dass die rund 4.000 Anleger über einen Verkauf des Hotels abstimmen sollen. Als Mindestverkaufspreis stehen 280 Millionen Euro im Raum.
Die Reaktion am Zweitmarkt folgte prompt: Innerhalb kürzester Zeit stieg der Kurs der Fondsanteile auf rund 80 Prozent des Nominalkapitals – ein Wertzuwachs von rund 70 Prozent bezogen auf den Zweitmarktkurs von 48 Prozent.
Der Grund für den Kurssprung liegt offensichtlich nicht in einer plötzlichen Wertsteigerung der Immobilie, sondern basiert auf einer veränderten Einschätzung ihres realisierbaren Wertes.
Denn mit der Aussicht auf einen Verkauf wurde dieser Wert deutlich greifbarer – und der zuvor hohe Abschlag am Zweitmarkt verringerte sich deutlich.
Das Beispiel zeigt damit sehr anschaulich: Der Preis eines Fondsanteils am Zweitmarkt und der wirtschaftliche Wert der dahinterstehenden Immobilien können erheblich voneinander abweichen.
Warum das so ist und welche Folgen daraus für Anleger entstehen, betrachten wir im Folgenden aus drei Perspektiven:
Warum entstehen am Zweitmarkt Preisabschläge?
Eine Besonderheit des Zweitmarkts besteht darin, dass hier häufig private Verkäufer auf wenige professionelle Käufer treffen. Und wer seinen Fondsanteil vorzeitig veräußern möchte, hat dafür meist konkrete Gründe und benötigt daher einen Käufer. Professionelle Marktteilnehmer dagegen können aus zahlreichen angebotenen Beteiligungen auswählen. Entsprechend stark ist ihre Verhandlungsposition.
Beides führt zu einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage – und begünstigt Preisabschläge.
Professionelle Käufer wollen zudem nicht zum exakten rechnerischen Wert einer Beteiligung einkaufen, sondern zu einem Preis, der ihnen angesichts von Restlaufzeit, eingeschränkter Handelbarkeit und verbleibenden Risiken eine angemessene Rendite verspricht.
Daher kann der Zweitmarktkurs erheblich von der wirtschaftlichen Substanz eines Fonds abweichen.
Das gilt insbesondere, wenn Immobilien über viele Jahre gehalten wurden: Kredite wurden zwischenzeitlich getilgt, Immobilienwerte können gestiegen und damit stille Reserven entstanden sein. Im Zweitmarktkurs kommen diese Werte dennoch meist nicht vollständig zum Ausdruck
Der Abschlag ist deshalb nicht zwangsläufig Ausdruck einer entsprechend schlechten Wertentwicklung der Immobilie. Er ist der Preis dafür, eine eigentlich langfristig gebundene Beteiligung vorzeitig handelbar zu machen. Der Abschlag hat also eine ökonomische Funktion.
Was bedeuten niedrige Zweitmarktkurse für Bestandsanleger, die in einem Zweitmarkt-Investment wie zum Beispiel asuco investiert sind?
Niedrige Kurse am Zweitmarkt bedeuten zunächst einmal vor allem eines: Zu diesem Preis ließe sich die Beteiligung aktuell verkaufen.
Aber über ihren wirtschaftlichen Wert sagt das nur bedingt etwas aus.
Denn während der bisherigen Fondslaufzeit hat sich einiges getan. Mieteinnahmen wurden erzielt, Kredite möglicherweise erheblich getilgt und Immobilien weiterentwickelt. Sind deren Marktwerte gegenüber den Buchwerten gestiegen, können zudem stille Reserven im Fonds entstanden sein, die erst bei einem Verkauf der Immobilien realisiert werden.
Wer seinen Anteil nicht verkaufen muss, bleibt an diesen Vermögenswerten und künftigen Zahlungsströmen bis hin zu einem möglichen Liquidationserlös beteiligt – unabhängig davon, welcher Preis am Zweitmarkt gerade für einen vorzeitigen Ausstieg geboten wird.
Das Adlon zeigt, wie groß die Differenz sein kann: Erst die Aussicht auf einen konkreten Immobilienverkauf hat dazu geführt, dass der Zweitmarkt einen Teil des zuvor bestehenden Abschlags innerhalb kürzester Zeit neu bewertet hat.
Wann werden Preisabschläge zur Chance für Käufer?
Was für den Verkäufer ein Abschlag ist, kann für den Käufer ein günstiger Einstieg sein – vorausgesetzt, Preis und wirtschaftliche Substanz stehen in einem attraktiven Verhältnis.
Dabei haben Zweitmarktinvestoren einen Vorteil: Sie investieren nicht wie der Erstanleger zu Beginn einer Fondslaufzeit auf Basis überwiegend prognostizierter Größen. Stattdessen blickt der Fonds bereits auf eine Historie zurück. Cashflows, Vermietung und Ausschüttungen sind bekannt, das Geschäftsmodell der Immobilie ist erprobt und Kredite wurden möglicherweise bereits teilweise getilgt.
Viele Chancen und Risiken lassen sich deshalb heute besser beurteilen als bei Fondsauflage.
Hinzu kommt derzeit eine ungewöhnliche Konstellation:
Quellen: vdpResearch – vdp-Immobilienpreisindex (Gesamtindex), November 2025; Börse Stuttgart / Solactive – DZX-I Deutscher Zweitmarktindex. Eigene Berechnung; DZX auf Quartalsendwerte aggregiert; Normierung: Q3 2011 = 100.
Während sich die Preise am Immobilienmarkt nach ihrem deutlichen Rückgang stabilisiert haben und wieder anziehen, ist eine vergleichbare Bewegung bei den Zweitmarktkursen bislang kaum zu erkennen. Die Schere zwischen beiden ist entsprechend groß.
Aber: Beim Hotel Adlon genügte die Aussicht auf einen konkreten Verkauf, um den Zweitmarktkurs um rund 70 Prozent steigen zu lassen. Ein erheblicher Teil des zuvor bestehenden Abschlags wurde damit innerhalb kürzester Zeit abgebaut.
Für professionelle Käufer liegt darin die Chance: Beteiligungen zu identifizieren, deren Zweitmarktpreis die wirtschaftliche Substanz und die zu erwartenden Rückflüsse aus den Immobilien noch nicht angemessen widerspiegelt.
Nicht jeder hohe Abschlag ist also ein Schnäppchen. Entscheidend ist, die richtigen zu finden.
Genau hier setzen Zweitmarktfonds an: Professionelle Manager analysieren eine Vielzahl angebotener Beteiligungen, erwerben gezielt jene, bei denen Preis, Substanz und erwartete Rückflüsse in einem attraktiven Verhältnis stehen, und bündeln sie in einem diversifizierten Portfolio.
Auf diesem Weg können auch Anleger an den Chancen des Zweitmarkts partizipieren, die einzelne Beteiligungen selbst kaum systematisch analysieren und erwerben könnten.
Mit diesen Einsichten und Ansichten wünschen wir einen guten Wochenstart!
Aktuelles Update:
Inzwischen haben sich die Anleger gegen einen Verkauf des Adlon zum jetzigen Zeitpunkt entschieden – und prompt reagierte auch der Zweitmarkt: Der Kurs fiel von rund 80 auf 67,5 Prozent. An der Immobilie selbst hat sich dadurch weiterhin nichts verändert. Verändert hat sich lediglich die Aussicht, ihren Wert zeitnah durch einen Verkauf zu realisieren. Ein weiteres Indiz dafür, wie stark Zweitmarktkurse von Erwartungen, Liquidität und dem Zeitpunkt möglicher Rückflüsse geprägt werden.
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