Was Sie kontrollieren können – und was nicht
Die Kapitalmärkte werden derzeit von einer Vielzahl externer Einflussfaktoren geprägt: geopolitische Spannungen, Energiepreise, militärische Konflikte und wirtschaftspolitische Richtungsentscheidungen großer Volkswirtschaften.
Diese Entwicklungen sind zweifellos relevant – sie entziehen sich jedoch vollständig dem Einfluss einzelner Investoren.
Gleichzeitig führen sie immer wieder zu teils erheblichen kurzfristigen Bewegungen an den Aktien- und Anleihemärkten. Bewertungen verändern sich, Risikoprämien steigen oder fallen, Liquidität verschiebt sich.
Die Frage ist daher weniger, ob diese Faktoren relevant sind, sondern vielmehr, wie man als Investor damit umgehen sollte.
Die zentrale Unterscheidung
Aus unserer Sicht ist eine Differenzierung entscheidend:
- Es gibt Einflussfaktoren, die Investoren nicht steuern können,
- und solche, die sie durch die Wahl der Anlageform gezielt beeinflussen können.
Geopolitik, globale Energiepreise oder internationale Konflikte gehören eindeutig zur ersten Kategorie.
Sie lassen sich beobachten, analysieren und einordnen – aber nicht gestalten.
Konsequenz für die Portfolio-Struktur
Gerade vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll, einen Teil des Vermögens in Anlagen zu investieren, deren Wertentwicklung weniger von externen Störfaktoren abhängt und stärker von stabilen, nachvollziehbaren Cashflows getragen wird.
Hier kommen Sachwertinvestments – insbesondere qualitativ hochwertige Immobilien – ins Spiel.
Warum Immobilien Stabilität bieten können
Der entscheidende Unterschied liegt in der Natur der Erträge:
Während viele Kapitalmarktanlagen stark von Stimmungen, Erwartungen und externen Einflüssen geprägt sind, basieren Immobilienerträge auf vertraglich vereinbarten Zahlungsströmen.
Das ist insbesondere dann der Fall, wenn folgende Faktoren gegeben sind:
- langfristige Mietverträge
- bonitätsstarke Mieter
- oder eine breite und ausgewogene Mieterstruktur
In diesen Fällen entsteht ein hohes Maß an Planbarkeit und Stabilität.
Einflussnahmemöglichkeiten in unsicherem Umfeld
Ein weiterer wesentlicher Aspekt wird häufig unterschätzt:
Während globale Entwicklungen nicht steuerbar sind, ist es bei Immobilieninvestments sehr wohl möglich, aktiv Einfluss zu nehmen, beispielsweise durch:
- Makro und Mikro Standortauswahl
- günstige Einkaufskonditionen / niedrige Kaufpreismultiplikatoren
- professionelles Asset- und Property-Management
- gezielte Steuerung der Mieterstruktur
- aktives Kosten- und Instandhaltungsmanagement
Das bedeutet: Ein wesentlicher Teil der Wertentwicklung liegt im Einflussbereich des Investors bzw. des Managements – und nicht ausschließlich im globalen Marktumfeld.
Ruhe im Vermögensportfolio – ist das ohne Renditeverzicht überhaupt möglich?
Vor diesem Hintergrund erfüllen hochwertige Immobilieninvestments zwei Funktionen gleichzeitig:
- Stabilisierung des Gesamtportfolios durch planbare Cashflows
- Attraktive langfristige Renditeperspektiven, die durchaus mit anderen Anlageklassen konkurrieren können
Gerade für vermögende Investoren, die neben Rendite auch Wert auf Planungssicherheit und Substanz legen, ist diese Kombination von besonderer Relevanz.
Sondersituation – Core-Immobilien mit aktienähnlichen Zielrenditen
Auf zwei Dinge wollen wir abschließend aufmerksam machen:
- Aufgrund des zeitlichen Nachlaufs der Immobilienmarktkrise können aktuell noch Investments mit aktienmarktähnlichen Zielrenditen eingekauft werden.
- Ein konkretes Beispiel, wie neben dem guten Einkauf durch aktives Objektmanagement wertschöpfend Einfluss auf die Entwicklung genommen wird, ist das Nahversorgungszentrum „neustädter“.
Zu 1.: Sondersituation am Immobilienmarkt bietet noch Einkaufsvorteile
In den letzten 50 Jahren konnten Anleger mit deutschen Aktien knapp 7 % Rendite p.a. erzielen. Dieser Durchschnittswert geht einher mit großer Schwankung. Top Jahre wie 1985 mit +66,4 %, 1993 mit +46,7 % und 1997 mit +48,1 % stehen Abschlägen von bis zu –44 % in 2002, –40,4 % in 2008 oder auch –30,2 % in 1987 gegenüber.
Die meisten Aktienanleger nehmen die teils massiven Kursrückgänge in Kauf, weil es schlicht unumgänglich ist, um langfristig die hohen Durchschnittsrenditen vereinnahmen zu können.
In den meisten Marktrahmenbedingungen ist es auch nicht möglich, vergleichbare Renditen mit stabiler verlaufenden Geldanlagen zu erzielen.
Das aktuelle Marktumfeld bei Immobilien sorgt dafür, dass der Unterschied zu der realistisch zu erwartenden Langfristrendite von Aktien deutlich schmaler geworden ist und teilweise sogar in Frage steht, ob überhaupt eine Überrendite mit Aktien erzielbar sein wird. Dem einzugehenden Risiko steht weniger realistische Mehrrendite gegenüber.
Teilweise, so wie beispielsweise letztes Jahr mit dem US-Treuhandfonds im Rahmen von US-Immobilien oder jetzt gerade mit dem Fonds von Hannover Leasing, der in das Nahversorgungszentrum „neustädter“ in Gießen investiert, liegen die Zielrenditen sogar auf dem Niveau der langfristigen Aktienmarktrenditen. Im Fall des „neustädter“ liegt sogar die kassenwirksame Anfangsausschüttung schon bei 7 % p.a.*
Einflussnahme im Objektmanagement – steigende Besucherfrequenzen im „neustädter“
Das Beispiel des Hannover Leasing Fonds mit dem innerstädtischen Nahversorgungszentrum „neustädter“ zeigt eindrucksvoll, wie in einem eher schwierigen Umfeld richtige Entscheidungen zu positiven Entwicklungen beitragen. Die Entscheidungen hinter der Objektmodernisierung (über 40 Mio. Euro) und der strategischen Neuausrichtung als innerstädtisches Nahversorgungszentrum zahlen sich aus.
Die Besucherzahlen des Nahversorgungszentrums stiegen von 2023 bis 2025 um 1,4 Mio. von rund 4,9 Mio. auf rund 6,3 Mio. pro Jahr an.
Lag der Wochenwert 2023 noch bei rund 94.800 Besuchern, so erhöhte er sich 2024 auf rund 104.000 Besucher und stieg 2025 nochmals deutlich auf knapp 122.000 Besucher an. Das Neustädter dokumentiert damit eine nachhaltige, dynamische Aufwärtsentwicklung und bestätigt seine Funktion als stark frequentierter und relevanter Versorgungsstandort mit ausgeprägter Magnetfunktion innerhalb Gießens. Knapp 46 % aller Innenstadtbesucher frequentieren auch das Neustädter.
Diese Wachstumsraten wurden in einem Rezessionsumfeld in Deutschland erzielt und sind positiv abgekoppelt vom Rest des stationären Handels in Gießen. Das Objekt „neustädter“ behauptet sich also sowohl im innerstädtischen Wettbewerb und noch eindrucksvoller mit den absoluten Zuwachsraten. Die Alltagsrelevanz des innovativen Konzeptes innerstädtisches Nahversorgungszentrum beweist sich erfreulich schnell als erfolgreich.
Der Betreiber der Parkplatzflächen APCOA hat sich diese Entwicklung die letzten Jahre angeschaut und nach mehrjähriger Beobachtung zum Jahresanfang einen langfristigen Mietvertrag angetreten. Fondsinvestoren haben also aus einem Mietvertrag mit dem europäischen Marktführer APCOA (rd. 320 Parkplatz-Standorte in Deutschland bzw. rd. 3.650 in Europa werden bewirtschaftet) 25% der Mieteinnahmen gesichert, ohne jegliches eigenes Betreiberrisiko übernehmen zu müssen.
Fazit
Die Welt wird komplexer – und in vielen Bereichen auch schwerer prognostizierbar.
Für Investoren bedeutet das nicht, Risiken vollständig vermeiden zu können.
Es bedeutet jedoch, bewusst zu entscheiden, wo man Abhängigkeiten reduziert und eigene Einflussnahme / Kontrolle übernimmt und gewinnt.
Investments mit stabilen Cashflows und klar beeinflussbaren Parametern sollten unserer Überzeugung nach dabei eine zentrale Rolle spielen. Nicht, weil sie frei von Risiken sind – sondern weil sie besser steuerbar sind als viele Alternativen.
Blick hinter die Kulissen
Wir waren für unsere Anleger am Montag vorletzte Woche vor Ort und haben einen kurzen Film zum Objekt produzieren lassen, der Ihnen einen guten ersten Eindruck des lebhaften innerstädtischen Nahversorgungszentrums „neustädter“ vermittelt. Schauen Sie gern kurz den verlinkten Film an.
urbanes Versorgungszentrum
HL Invest neustädter Gießen
Weitere Unterlagen zum Investment und ein umfassendes Webinar mit dem Initiator Hannover Leasing finden Sie auf unserer Website
Peter Friedenauer
Geschäftsführer
Hörtkorn Finanzen GmbH
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Stand: März 2026
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