Doppelbesteuerungsabkommen (DBA):
keiner soll zweimal Steuern zahlen
Gehört haben viele den Begriff Doppelbesteuerungsabkommen schon mal. Damit wird vermieden, dass dieselben Einkünfte derselben Person für denselben Zeitraum durch gleichartige Steuern mehrfach belastet werden. Einige wissen auch, dass die Unterschiede durch die nationalen Standorte bestimmt werden, an denen die Einkünfte erwirtschaftet werden. Die Bedingungen der DBAs werden mit jeder betroffenen Nation einzeln, teils in jahrelangen zähen Verhandlungen vereinbart.
Bei Immobilien beispielsweise ist immer der nationale Standort des Investmentvermögens bzw. des Anlageobjekts ausschlaggebend für den Steuersatz, mit dem die Einkünfte belegt werden, nicht etwa der Wohnsitz des Eigentümers, der die Einkünfte zu versteuern hat. Bei beweglichen Wirtschaftsgütern wird der Steuersatz häufig durch den Standort des Betreiberunternehmens bestimmt, welches mit diesen Gütern Erträge erzielt.
Bleiben wir bei Immobilien,
als für die meisten unserer Anleger relevanteste Assetklasse.
Die USA sind bspw. durch ihren Einstiegssteuersatz von 10 % auf Einkünfte als Immobilienstandort für deutsche Anleger immer interessant, ebenso wie Australien mit seinem einfachen Steuersystem. Doch auch innerhalb Europas gibt es Unterschiede in den Steuersätzen für Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung, die die Attraktivität einer Investition netto gegenüber einer deutschen Immobilie signifikant steigern können.
Ein neutrales deutsches Beispiel:
Ein von uns beliebig herangezogener und ansonsten sehr attraktiver Fonds mit einer deutschen Gewerbeimmobilie als Investmentvermögen prognostiziert jährlich 4,5 % Erträge aus Vermietung und Verpachtung für seine Anleger. Das steuerliche Ergebnis liegt im Durchschnitt bei 2,38 %, für welches wir den deutschen Einkommensspitzensteuersatz von 44,31 % (inkl. 5,5% SoZu) veranschlagen. So bleibt den Anlegern hieraus eine Nachsteuerrendite von 3,45 %.
Zum Vergleich nehmen wir ein Investment mit einem paneuropäischen Portfolio aus Wohnimmobilien. Wohnimmobilien schütten aufgrund ihrer im Vergleich sehr stabilen Ertragslage und der i.d.R. hohen Wertstabilität etwas geringere Erträge vor Steuern aus. In unserem Beispiel, dem „Europa Wohnen Plus“ von PATRIZIA, werden dafür im Durchschnitt 3,75 % Erträge p.a. als Ausschüttung an die Anleger prognostiziert. Hier greift nun das sogenannte Teilfreistellungsverfahren für Auslandsimmobilienfonds. Dadurch sind 80 % der Erträge steuerfrei (= 3,00 % steuerfrei) und auf den Rest von 0,75 % wird eine pauschale Abgeltungssteuer von 25 % erhoben. Dies ergibt für die Anleger eine Nachsteuerrendite von 3,56 %.
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