Doppelbesteuerungsabkommen (DBA):
keiner soll zweimal Steuern zahlen

Geh√∂rt haben viele den Begriff Doppelbesteuerungsabkommen schon mal. Damit wird vermieden, dass dieselben Eink√ľnfte derselben Person f√ľr denselben Zeitraum durch gleichartige Steuern mehrfach belastet werden. Einige wissen auch, dass die Unterschiede durch die nationalen Standorte bestimmt werden, an denen die Eink√ľnfte erwirtschaftet werden. Die Bedingungen der DBAs werden mit jeder betroffenen Nation einzeln, teils in jahrelangen z√§hen Verhandlungen vereinbart.

Bei Immobilien beispielsweise ist immer der nationale Standort des Investmentverm√∂gens bzw. des Anlageobjekts ausschlaggebend f√ľr den Steuersatz, mit dem die Eink√ľnfte belegt werden, nicht etwa der Wohnsitz des Eigent√ľmers, der die Eink√ľnfte zu versteuern hat. Bei beweglichen Wirtschaftsg√ľtern wird der Steuersatz h√§ufig durch den Standort des Betreiberunternehmens bestimmt, welches mit diesen G√ľtern Ertr√§ge erzielt.

Bleiben wir bei Immobilien,

als f√ľr die meisten unserer Anleger relevanteste Assetklasse.

Die USA sind bspw. durch ihren Einstiegssteuersatz von 10 % auf Eink√ľnfte als Immobilienstandort f√ľr deutsche Anleger immer interessant, ebenso wie Australien mit seinem einfachen Steuersystem. Doch auch innerhalb Europas gibt es Unterschiede in den Steuers√§tzen f√ľr Ertr√§ge aus der Immobilienbewirtschaftung, die die Attraktivit√§t einer Investition netto gegen√ľber einer deutschen Immobilie signifikant steigern k√∂nnen.

Ein neutrales deutsches Beispiel:

Ein von uns beliebig herangezogener und ansonsten sehr attraktiver Fonds mit einer deutschen Gewerbeimmobilie als Investmentverm√∂gen prognostiziert j√§hrlich 4,5 % Ertr√§ge aus Vermietung und Verpachtung f√ľr seine Anleger. Das steuerliche Ergebnis liegt im Durchschnitt bei 2,38 %, f√ľr welches wir den deutschen Einkommensspitzensteuersatz von 44,31 % (inkl. 5,5% SoZu) veranschlagen. So bleibt den Anlegern hieraus eine Nachsteuerrendite von 3,45 %.

Zum Vergleich nehmen wir ein Investment mit einem paneurop√§ischen Portfolio aus Wohnimmobilien. Wohnimmobilien sch√ľtten aufgrund ihrer im Vergleich sehr stabilen Ertragslage und der i.d.R. hohen Wertstabilit√§t etwas geringere Ertr√§ge vor Steuern aus. In unserem Beispiel, dem ‚ÄěEuropa Wohnen Plus‚Äú von PATRIZIA, werden daf√ľr im Durchschnitt 3,75 % Ertr√§ge p.a. als Aussch√ľttung an die Anleger prognostiziert. Hier greift nun das sogenannte Teilfreistellungsverfahren f√ľr Auslandsimmobilienfonds. Dadurch sind 80 % der Ertr√§ge steuerfrei (= 3,00 % steuerfrei) und auf den Rest von 0,75 % wird eine pauschale Abgeltungssteuer von 25 % erhoben. Dies ergibt f√ľr die Anleger eine Nachsteuerrendite von 3,56 %.