Schon lange, seit 2008 um genau zu sein, hat die US Treuhand keinen Publikumsfonds mehr aufgelegt. Nun hat sie wieder einen US-Immobilienfonds auf den Markt gebracht. Hörtkorn Finanzen sprach mit Geschäftsführer Volker Arndt über Hintergründe.
Interview mit Herrn Arndt, Geschäftsführer US Treuhand
Arndt: Obwohl wir tatsächlich keinen Publikumsfonds in der Platzierung hatten, waren wir nicht untätig. Als 2008 die lmmobilienkrise in den USA begann, hatten wir noch acht von unseren insgesamt 19 US-Immobilienfonds in der Bewirtschaftung. Sie waren von den Folgen der Krise mehr oder weniger stark betroffen. Büro- und Einzelhandelsmieten gingen generell stark zurück, und auch Hotels waren betroffen. Wir waren gut damit beschäftigt, die negativen Auswirkungen in unseren Fonds in Grenzen zu halten. Vor allem das Objekt „Victory Park“ in Dallas mit einem Investitionsvolumen von über 900 Millionen US-Dollar und 180 Millionen US-Dollar Limited-Partner-Kapital aus Deutschland geriet extrem unter Druck. Anfang 2009 mussten wir den Anlegern dieses Fonds mitteilen, dass das Risiko des Totalverlusts besteht. Das mit Erfolg zu verhindern hat uns viel Zeit und Energie gekostet.
Arndt: Das Projekt, nur teilweise fertiggestellt, sah verschiedene Nutzungsarten vor. Ein wesentliches Element waren Eigentumswohnungen, die in den USA nach dem Platzen der Blase landesweit einen Preiseinbruch von 30 bis 50 Prozent verzeichneten. Wie generell bei unseren Projekten gab es zudem einen US-Partner, in diesem Fall mit Hillwood einen der größten Projektentwickler der USA. Dieser wollte oder musste sich aber nach erheblichen Verlusten seiner Gesellschafter-Familie mit einem Hedgefonds aus dem Projekt zurückziehen. Hier ist es unserem Gesellschafter Lothar Estein gelungen, eine Lösung zu verhandeln und umzusetzen, die eine Restrukturierung des Projekts und des Fonds ermöglichte.
Arndt: Hillwood verzichtete auf die eigene Einlage und leistete für die Entlassung aus bestimmten Verpflichtungen sogar noch eine Bareinlage. Insgesamt rund 120 Millionen US-Dollar hat Hillwood in diesem Projekt verloren. Zur Rettung des Fonds haben die Gesellschafter der US Treuhand zudem 20 Millionen US-Dollar eigene Mittel bei den finanzierenden Banken als Sicherheit hinterlegt, um einen Zeitaufschub von drei Jahren zu erreichen und noch Umplanungen an dem Objekt vornehmen zu können. Die Umsetzung war komplex und hat viel Zeit gekostet, insbesondere da hierzu die Einbindung der lokalen Behörden erforderlich war. Aber es gelang Lothar Estein und seinem Team in den USA, das Projekt zu drehen. Es wurde auf Basis neuer Planungen fertig gestellt und der Vermietungsstand konnte erheblich gesteigert werden.
Arndt: Für das kommende Jahr sind der Verkauf des Objekts und die Liquidation des Fonds geplant; ein Büroobjekt wurde bereits verkauft. Wir gehen davon aus, dass die Anleger am Ende einen positiven Ertrag haben werden. Das ursprüngliche Renditeziel werden wir nicht erreichen, aber das erwartete Ergebnis steht diametral zu einem Totalverlust, der noch in 2009 im Raum stand.
Arndt: Vier davon haben wir inzwischen aufgelöst, mit positiven Ergebnissen für die Anleger zwischen 3,3 und 12 Prozent pro Jahr. Drei weitere Fonds sind noch in der Bewirtschaftung, haben aber bereits Rückflüsse an die Anleger geleistet und werden voraussichtlich innerhalb der nächsten beiden Jahre ebenfalls mit einem positiven Gesamtergebnis für die Anleger beendet werden.
Arndt: Wir haben 2013 aus den Fondsauflösungen rund 400 Millionen US-Dollar an die Anleger ausgeschüttet. Gern hätten wir seinerzeit schon einen neuen Fonds angeboten. Die Nachfrage war da. Wir waren aber noch nicht soweit. Unserem damaligen Partner Feri oblagen die notwendigen Schritte im Rahmen der Regulierung im Zuge des KAGB. Dies konnte erst 2016 umgesetzt werden. Unter anderem deshalb entschied sich Lothar Estein, die Verbindung zu lösen und die Anteile wieder zurückzukaufen, sodass wir nun wieder allein agieren können.
Arndt: Ja, Lothar Estein ist Präsident seiner Gesellschaft, der Estein USA und verantwortlich für die Aufgaben in den USA, insbesondere die Auswahl und den Ankauf der Immobilien. Der US-Immobilienmarkt hat wieder eine vielversprechende Perspektive. Wir planen daher auch für die kommenden Jahre weitere US-Immobilienfonds für private Anleger.
Arndt: Nein. Sie ist Tochter der Institutional Investment Partners, die insgesamt ein Immobilienvermögen von etwa 25 Milliarden Euro verwaltet und nun auch in das Privatkundengeschäft einsteigt. Die Service Invest-KVG hat den Ankauf des Büro- und Geschäftshauses in Las Vegas begleitet, den Lothar Estein schon im April 2017 vorgenommen hatte. Der Fonds erwirbt nun 90 Prozent der Immobilie, zehn Prozent behält Lothar Estein.
Arndt: Las Vegas ist einer der kommenden Top-Standorte in den USA. Sicherlich ist sie die Stadt der Casinos und der Unterhaltung. 2017 haben über 42 Millionen Menschen die Stadt besucht und rund 60 Milliarden US-Dollar ausgegeben. Aber nur 20 Prozent davon entfallen auf das Glücksspiel. Inzwischen beherbergt die Stadt das zweitgrößte Kongresszentrum der USA. Die Nähe zu Kalifornien macht sie für Unternehmen zum Beispiel aus den extrem teuren Großräumen Los Angeles oder San Francisco sehr attraktiv. Der Bundesstaat Nevada ist mittlerweile auch ein bedeutender Technologiestandort. Nach einer Untersuchung des Magazins „Forbes“ wird dort bis 2020 das größte Jobwachstum in den USA prognostiziert.
Arndt: Zunächst einmal investieren wir grundsätzlich lieber in Immobilien, deren Mietniveau unterhalb des Marktniveaus liegen. Dies eröffnet Mietsteigerungspotenzial, was gleichzeitig Wertsteigerungspotenzial für die Immobilie bedeutet. Ein niedriges Mietniveau heißt nicht, dass die Immobilie Schwächen hat bspw. aufgrund des Alters oder der Beschaffenheit der Immobilie. Im vorliegenden Fonds haben wir eine 2014 fertiggestellte, neuwertige Büroimmobilie erworben. Sie hat zudem im vergangenen Jahr den begehrten TOBY-Award erhalten, eine Auszeichnung, die in den USA u.a. für die Qualität einer Immobilie verliehen wird.
Arndt: Der Kaufpreis der Immobilie im April 2017 betrug 61,75 Mio. USD. Hinzu kamen Nebenerwerbskosten und die Konzeption des AIF. Gemäß dem Bewertungsgutachten von Jones Lang LaSalle vom Oktober 2018 beträgt der Marktwert der Immobilie mehr als 67,3 Mio. USD. Dies ist eine erfreuliche Wertsteigerung in nur 18 Monaten. Anleger, die sich am UST XXIV beteiligen, steigen auf Basis des Kaufpreises mittelbar in die Immobilie ein und profitieren somit von der bereits erzielten Wertsteigerung.
Arndt: Der Steuerfreibetrag ist für Ausländer weggefallen, es fällt für sie also ab dem ersten Dollar eine Steuer von zehn Prozent an. Andererseits wurden die Abschreibungsmöglichkeiten für die Immobilie selbst verbessert. In der Summe dürfte die steuerliche Belastung inklusive Veräußerung der Immobilie voraussichtlich nicht höher als vorher ausfallen. Gegenüber einer deutschen Immobilie fahren die Anleger mit einer US-lmmobilie steuerlich weiterhin wesentlich besser, insbesondere wenn der Anlagehorizont nur acht Jahre ist.
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