Ticken die Uhren in den USA mal wieder anders?

Podcast: Update zum Immobilienmarkt „Totgesagte leben länger“

Die Nachrichten der letzten Wochen und Monate warfen kein gutes Licht auf unseren heimischen Immobilienmarkt: explodierende Kosten, Insolvenzen, Baustopps. Man konnte daher leicht den Eindruck bekommen, die Märkte seien umfassend und weltweit in Schieflage geraten.

Für Investoren, so wirkt es, stellen sie derzeit ein eher ungeeignetes Pflaster dar.

Stefan Schrader blickt mit Ihnen heute auf den US-amerikanischen Immobilienmarkt.

Sie werden schnell feststellen, dass der Blick über den großen Teich unsere deutsche Perspektive aufbricht und viele interessante Erkenntnisse birgt.

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Axel Hermann Prokurist und Senior Berater bei Hörtkorn Finanzen

Axel Hermann
Prokurist
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HöFi Podcast in Textform:

Update zum Immobilienmarkt „Totgesagte leben länger“

„Immobilien sind Immobilien.“ So scheinen einige Menschen zu denken und werfen damit einen bequemen, jedoch nicht hilfreich limitierten Blick auf diese Anlageklasse. „Hauptsache, der Standort ist in einem entwickelten Land. Es dürfte dann doch eigentlich keinen Unterschied machen, wo und wie in Immobilien investiert wird.“ Dieser Eindruck entsteht, wenn wir in den letzten Monaten die Presseartikel mit ihren oft indifferenten Darstellungen lesen.

In der aktuellen Podcastfolge fragten wir Stefan Schrader, unseren Kapitalmarktstrategen, wie er darüber denkt. Vor allem wollten wir von ihm wissen, welche Unterschiede beim US-Immobilienmarkt zu beobachten sind und warum es unbedingt notwendig ist, das Gesamtmarktumfeld in den Blick zu nehmen.

Die Flut hebt alle Boote

„Die Flut hebt alle Boote“, mit diesem Zitat beginnt er unser Gespräch. Bis vor zwei Jahren hatten wir auf dem Immobilienmarkt reichlich Flut. Der Grund war die Vielzahl leicht vergebener Kredite, die durch die lang anhaltenden Niedrigzinsen möglich waren.

Diese Zeiten sind allerdings vorbei.

Qualität ist nun gefragt. Den „einen“ Immobilienmarkt, wie wir ihn kennen, gibt es nicht mehr – weder geographisch, noch in den Nutzungsarten.

Wichtig ist zu erkennen, dass die Anforderungen gravierend gewachsen sind, um Teilmärkte professionell und richtig analysieren zu können. Die Mietrendite eines Objekts in das Verhältnis zum Fremdkapitalzins zu setzen, um eine wirtschaftlich dauerhaft funktionierende Investitionsentscheidung daraus abzuleiten, war noch nie der Weisheit letzter Schluss, hat jedoch einige Zeit lang funktioniert. Fortan sieht es anders aus.

„Hinschauen, und zwar genau!“, so empfiehlt es Herr Schrader mit Nachdruck.

Die Situation des wohnwirtschaftlichen Bereichs in Deutschland ist durch die enorm gestiegenen Baukosten gekennzeichnet. Politische Auflagen bauen massiv Preisdruck auf, obwohl der Bedarf an Wohnraum nach wie vor vorhanden ist. Die Folge ist – mitunter verursacht durch Zinsanhebungen –, dass sämtliche Großinvestoren gezwungen sind, Baustopps einzulegen und Pläne von Neubauprojekten gänzlich eingestellt oder zumindest auf Eis gelegt werden müssen. Kurzfristig hat die Leistbarkeit, aber auch die Planungssicherheit für Investoren abgenommen, obwohl der Bedarf riesig und der Ausblick langfristig geradezu rosig erscheint.

Blick auf den größten Immobilienmarkt der Welt – USA

Die USA mit dem größten Immobilienmarkt der Welt haben im Gegensatz zu Deutschland keine pauschale strukturelle Krise im wohnwirtschaftlichen Bereich. Natürlich gab es bis vor zwei Jahren massiv überteuerte Standorte wie San Francisco, die jetzt längst überfällige und auch umfangreiche Preiskorrekturen zeigen. Für einen Großteil der USA gilt jedoch tatsächlich, dass die Preise nicht nur weiterhin stabil sind, sondern teilweise auch wieder steigen.

Nutzungsarten machen einen Unterschied

Die Unterschiede in den Nutzungsarten sind ebenso relevant.

Im Büroimmobilienmarkt ist ein Einflussfaktor die steigende Tendenz zu Homeoffices, vor allem in den letzten vier Jahren.

In den großen Metropolen gewinnen die Top-Standorte durch weiter steigende Preise und durch beständige, verlässliche Mietverhältnisse. Die B-Standorte verlieren, weil die Unternehmen erkennen müssen, dass die Menschen vor Ort im Büro eine ordentliche Infrastruktur sowie den Austausch mit Kollegen benötigen, die meist an B-Standorten nicht auf dem Niveau der A-Standorte vorhanden sind.

Vor allem ist gerade in den USA besonders deutlich erkennbar, dass aus Teilmarkt-Spekulationsblasen Luft abgelassen wurde. Teilweise sehen wir mehr als 50% Preisabschlag wie beispielsweise in New York, San Francisco, Los Angeles.

Und wir wollen anmerken, dass wir auch jetzt an diesen Standorten noch nicht wieder investieren.

Um ein differenziertes Verständnis zu bekommen und mit klarem Blick Investments analysieren zu können, wagen wir also einen genaueren Blick in den US-Immobilienmarkt. Die Charakteristika weichen teilweise gravierend von denen in Deutschland ab. Der Immobilienmarkt in den USA ist anders aufgestellt und hat mitunter nicht die gleichen Werttreiber.

Wertverluste von Immobilien in unterschiedlichen Städten Europas und den USA

Kultureller Einfluss und die emotionale Beziehung zum Eigenheim

Ein Punkt ist die unterschiedliche Kultur. Historisch üblich ist in den USA, dass sich Familien außerhalb des Stadtzentrums mit dem ersten Eigenheim niederlassen. Steigt nach einer gewissen Zeit das Einkommen, rücken Immobilienbesitzer näher zum Stadtzentrum. Das setzt sich dann im Laufe des Lebens mehrfach fort.

Die Menschen in den USA betrachten und kalkulieren ein Eigenheim nicht als Hauptbestandteil der Altersvorsorge bis hin zur Generationsübertragung, sondern denken pragmatischer, in kürzeren Zeitabschnitten und mithin flexibler.

Der US-Wohnimmobilienmarkt ist heutzutage viel sicherer, als man denken mag

Gerade Deutsche denken über den US-Immobilienmarkt oftmals noch in Strukturen von vor der großen Finanzmarktkrise 2006–2008. Vor 2008 wurde kaum Eigenkapital eingesetzt, Kredithebel wurden ausgereizt und Banken gewährten unseriöse Beleihungsgrenzen.

In der Folge sind die Eigenkapitalanforderungen nach der Finanzkrise deutlich gestiegen, die Zinsbindungen wurden in Zeiten der Niedrigzinsen langfristig gesichert und der ganze Markt ist daher viel stabiler geworden.

Demografie als Rückenwind der USA

Die demografische Entwicklung tut ihr Übriges. Der Grund ist die traditionell in den USA etablierte Migrationspolitik, die für stetiges Bevölkerungswachstum sorgt. Mehr Menschen sorgen für mehr Wohnraumbedarf. Die Nachfrage steigt kontinuierlich und wird hoch bleiben.

Der Zinsschock macht das Eigenheim „unleistbar“

Auf der anderen Seite ist die Leistbarkeit von Wohneigentum auch in den USA historisch geschwächt. Für die Finanzierung eines Eigenheims müsste heute rund 2 bis 2,5-mal so viel aufgewendet werden wie noch vor 2 bis 3 Jahren.

So verschiebt sich das Verhältnis von Eigenheimbesitzern hin zu Mietern. Das bietet für Investoren in diesem Sektor eine Chance. Die Nachfrage nach gemieteten Wohnungen und Häusern ist auf Jahre stabilisiert. Es ist bedeutsam, diese Trendänderung und deren mittel- und langfristige Auswirkungen zu verstehen.

Ganz besonders jetzt ist die Ausgangslage perfekt, um in die Wohnentwicklung der USA für zukünftig entstehende Mietobjekte zu investieren. Aktuell ist noch Krisenstimmung verbreitet, was für Investoren und deren Einkaufssituation gut ist. Bis Mietobjekte fertiggestellt sind, vergehen bekanntermaßen 2–4 Jahre. Jetzt die Weichen zu stellen, die dann bestehende Nachfrage bedienen zu können, erscheint uns smart.

Büroimmobilien in den USA

Einen zielgerichteten Blick gilt es auf den Büroimmobilienmarkt der USA zu legen.

Der Bestand hat auf den ersten Blick massiv gelitten. Der Gesamtmarkt hat beträchtlichen Leerstand von 20 % zu verzeichnen. Das ist mehr als bei uns in Deutschland. Allerdings zeigt der zweite und genauere Blick, den CBRE, ein weltweit tätiger und renommierter Immobilienexperte (130.000 Mitarbeitende in über 100 Ländern, Quelle Website CBRE) in Q2 2023 auf den US-Büroimmobilienmarkt geworfen hat, dass nur rund 10% der Objekte für die 80% des Leerstands verantwortlich sind.

Es ist also kein pauschales Marktphänomen. Es lässt sich vielmehr ableiten, dass nicht mehr zukunftsfähige Objekte sich am Markt nicht mehr behaupten und aufgrund des Wettbewerbs besserer Objekte, des Drucks höherer Finanzierungskosten und wegen des Trends zum Homeoffice leer stehen. Für das Schicksal solcher Projekte ist wichtig, ob das Management gut ist und den Standort und das Objekt neu entwickeln kann oder ob das Projekt ohnehin schlicht nicht substanzstark genug war und nur eines der Boote war, die nun bei Ebbe stranden und abgewickelt werden müssen.

Wichtiger für die Zukunft und Neuinvestoren ist, die sich bietenden Gelegenheiten zu erkennen.

Wo stecken die größten Chancen in der Krise?

Es wird in Deutschland und auch in den USA wegen der Entwicklungen bei beiden Nutzungsarten und neuer Lifestyle-Trends zu Umwidmungen der Nutzung kommen. Wir glauben daran, dass Büro- zu Wohnlandschaften werden. In fünf bis zehn Jahren werden wir in Deutschland und auch jenseits des Atlantiks Umwidmungen von nicht tragfähigen Büroimmobilien in recht zentralen und zentrumsnahen Regionen sehen. Aus dem Büro-Überschuss wird das Wohnimmobilien-Defizit gedeckt.

Nicht von Nebelkerzen die Sinne trüben lassen

In Krisen sind die Sinne der meisten Investoren getrübt.

Sie sollten nicht dazu gehören.

Allein schon die Differenzierung, wie bspw. eine Statistik gespeist wird, die schlussendlich 20 % Leerstand zeigt, überfordert die meisten. Wer genau hinschaut, sieht die Dysbalance und dass wenige Objekte und Standorte für die hohe Quote verantwortlich sind.

Trotzdem bzw. deswegen ist die allgemeine Stimmung schlecht. Für Neuinvestoren ist genau das immer die bestmögliche Konstellation. Bei schlechter Stimmung fallen nämlich allgemein die Preise oder eigentlich berechtigte Preiserhöhungen finden nicht angemessen statt. Wer einkaufen will, bleibt einfach wachsam, identifiziert und nutzt konsequent die Gelegenheiten und legt den Grundstein für außerordentliche Renditen mit ungewöhnlicher Planungssicherheit. Es muss also viel weniger Risiko in Kauf genommen werden als in einem Marktumfeld, das von bester Stimmung geprägt ist und zu überschwänglichen Preisbildungen und teilweise Luftschlössern führt.

Fazit:

Qualität und Weitsicht: Maßgeblich ist bei Investitionsentscheidungen, Veränderungen wahrzunehmen, sich mit Weitblick auszurichten und Standortfaktoren, Nutzungsarten, Mieterauswahl sowie die gesamtwirtschaftliche Lage differenziert zu betrachten. Anhand dieser Parameter lassen sich auch zukünftig valide Aussagen zum nachhaltigen Wert einer Immobilieninvestition treffen. Das hat historisch funktioniert und wird sich auch in der Zukunft bewähren.

Wichtig für den Bestand: Für Bestandsinvestitionen und deren Erfolg im fragileren Umfeld ist vor allem ausschlaggebend, ob die gewählten Managementpartner kompetent und engagiert sind. Wir haben in den letzten drei Jahrzehnten vor allem mit Jamestown, US-Treuhand und der BVT in den US-Immobilienmarkt investiert. Alle drei Emittenten haben über 30 Jahre Markterfahrung und solide Leistungsbilanzen. Wir sind daher zuversichtlich, mit den Bestandsinvestments unserer Kunden in den USA gut durch das aktuelle Umfeld manövriert zu werden.

Weniger Risiko, höhere Renditen: Neuinvestments sehen wir positiv.

Fallbeispiel: Das im letzten Jahr von uns vermittelte Fonds-Projekt mit zwei Immobilien in den USA mit Langzeitvermietung wurde schon damals mit über 7,5% Ankaufrendite in den Fonds eingebracht, schüttet hohe ordentliche Erträge aus und bildet durch Tilgungen und umfangreiche Liquiditätsüberschüsse stille Reserven.

Es verwundert daher sicherlich nicht, wenn wir zu dem Schluss kommen, dass in einem Umfeld von Multi-Krisen unzählige Chancen für Investoren bestehen, die genutzt werden wollen und sollten.

Stefan Schrader
Kapitalmarktstratege
Hörtkorn Finanzen GmbH