US-Immobilienexperte im Interview mit Hörtkorn Finanzen

US-Immobilienmarkt: Was war, und was ist, und was sein wird

Volker Arndt, Geschäftsführer US Treuhand Verwaltungs-GmbH

Herr Arndt, Sie sind Geschäftsführer der US Treuhand Verwaltungs-GmbH und seit vielen Jahrzehnten erfolgreich auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt tätig. Was machen Sie anders als andere Anbieter?

Volker Arndt: Wir sind ein reiner US-Immobilienanbieter, machen das seit Jahrzehnten und haben nie etwas anderes gemacht. Zudem investieren wir immer GEMEINSAM mit den Anlegern in die Immobilien. Das ist einzigartig in Deutschland. Unsere Historie zeigt, dass wir das sehr erfolgreich machen. Gemeinsam investieren heißt für uns, dass wir mit den Anlegern während der gesamten Laufzeit der Fonds in den Immobilien investiert bleiben. Unsere Erfolge in den Immobilien sind dann auch immer die Erfolge der beteiligten Anleger an den Fonds.

Was zeichnet diese Art des gemeinsamen Investierens aus?

Volker Arndt: Die Vorteile dieses Modells zeigen sich insbesondere dann, wenn die Zeiten herausfordernd werden. Nehmen Sie z.B. die Lehmann-Pleite (Bankenkrise in den USA): Da haben sich innerhalb kürzester Zeit die Finanzmarktbedingungen dramatisch verändert. Unser größter Fonds, eine Projektentwicklung in Dallas, wurde – wie jede Projektentwicklung – von diesen Veränderungen getroffen und geriet zwangsläufig in Schieflage. Betroffen war ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund einer Milliarde US-Dollar! Die finanzierenden Banken waren nicht mehr bereit, die Fremdmittel zu stellen, da die Beleihungswerte massiv absackten. Lothar Estein – unser Lead-Investor und Mann vor Ort – gelang es schließlich durch Bereitstellung von 20 Mio. US-Dollar, die er aus seinem Privatvermögen in die Immobiliengesellschaften investierte, Zeit für die Restrukturierung zu gewinnen. Rund zwei Jahre später war der mögliche Totalverlust abgewendet, die Stadt Dallas mit ins Boot geholt und die Perspektiven der Immobilie gesichert. Die Anleger konnten nicht nur völlig schadlos gehalten werden, sondern erwirtschafteten auch noch ein Gesamtergebnis von rund 130 %.

Kommt die aktuelle Krise für Sie als langjährigen Marktkenner überraschen?

Volker Arndt: Nein, gar nicht. Dass die Zinsen nicht ewig so niedrig bleiben können, war jedem Finanzexperten klar. Warum so wenige die richtigen Schlüsse daraus gezogen haben, ist uns unbegreiflich. In unseren Webinaren haben wird die Zinssituation schon häufiger erläutert. So haben wir beispielsweise im Herbst 2019 davon gesprochen, dass an den Rentenmärkten ein massiver Einbruch bevorstehen wird.

Nun haben Sie selbst schon das Stichwort gegeben: Sie haben vor ein paar Wochen für Ihre Vertriebspartner Webinare mit dem Titel „Preisverfall an den US-Immobilienmärkten“ durchgeführt. Können Sie uns die wichtigsten Punkte nennen, die Sie da vermitteln wollten?

Volker Arndt: Zunächst einmal geht es darum, unseren Partnern zu vermitteln, was eigentlich gerade an den Immobilienmärkten passiert. So ist in den deutschen Medien seit Monaten die Rede von einer „US-Büroimmobilien-Krise“, die sich auf den deutschen Markt negativ auswirken könnte. Das beschreibt aber keineswegs die Situation. Wir haben einen weltweiten Preisverfall an den Immobilienmärkten. Es ist weder ein „Büroproblem“ noch ein US-amerikanisches Problem, es ist ein globales Problem. Und das ist ein großer Unterschied zur US-Immobilienkrise der Jahre 2008 bis 2010. Die Nullzinspolitik der Notenbanken weltweit und die Liquiditätsschwemme haben eine globale Dimension, die sich nun „auflöst“. Im wahrsten Sinne des Wortes lösen sich Immobilienbewertungen damit gerade auf.

Doch noch mal zurück zu der Ursache: In der Spitze dieser Liquiditätsschwemme, der Ausweitungen der Geldmenge und der Aufblähung der Notenbankbilanzen, konnten sich die Staaten Geld leihen und erhielten von ihren Gläubigern sogar Zinsen für das Geldleihen. Oder anders formuliert, die Gläubiger akzeptierten Strafzinsen (negative Zinsen) auf die Anleihen, die sie erwarben. In der Spitze waren Rentenpapiere im Wert von fast 20.000 Milliarden US-Dollar in Umlauf, bei denen Gläubiger Strafzinsen akzeptierten. Verschuldung kostete nicht nur nichts mehr, Verschuldung wurde sogar noch mit Zinsen belohnt. Wie verrückt ist das!

Und dann kam das Jahr 2022. Die Inflationsraten waren seit Monaten stark gestiegen, ob in Europa oder in den USA. Experten, auch Notenbänker erklärten, dass die Inflation nur vorübergehend sei – quasi als Folge der Corona-Pandemie bzw. der Corona-Maßnahmen. Im Frühjahr 2022 änderte sich dann aber schlagartig die Einschätzung dieser Experten. Damals betrug die Inflationsrate in den USA mehr als 7 %, in Deutschland lag sie bei über 5 %. Und dann erhöhten die Notenbanken die Zinsen. Nicht einmal oder dreimal; in den USA binnen 15 Monate insgesamt 11-mal von 0-0,25 % auf 5,25-5,5 %. In Europa waren die Zinserhöhungen ähnlich dramatisch. Dabei ist nicht nur die Geschwindigkeit der Erhöhungen einmalig; auch das Ausgangsniveau ist einmalig.

Die Preise für Immobilien reagierten natürlich auf diesen scharfen Anstieg der Zinsen mit Preiskorrekturen, und – als das nicht mehr reichte – mit Preiseinbrüchen.

Nun befinden sich die Märkte in einer neuen (eigentlich alten) Realität. Es werden keine Vervielfältiger mehr von 20-fachen oder 25-fachen Nettojahresmieten gezahlt, sondern sehr viel „Gesündere“ 12- bis 15-fache Nettojahresmieten.

Zu dieser neuen Immobilie und der Fortsetzung Ihrer erfolgreichen Fondsserie kommen wir gleich, schauen wir noch ganz kurz auf den Bestand. Sie haben momentan vier Fonds in Bewirtschaftung, zwei davon vollregulierte AIF nach deutschem Recht. Gibt es da Probleme? Oder haben Sie Absicherungsmechanismen, die wirksam greifen?

Volker Arndt: Zwei unserer US Treuhand Fonds sind Projektentwicklungsfonds, die vor der Auflösung stehen. Beide erzielen seit Jahren gute Rückflüsse für die Anleger.

Die beiden anderen US Treuhand Fonds sind vollregulierte Alternative Investmentfonds mit insgesamt drei Büroimmobilien. Jährlich finden Bewertungen dieser Immobilien statt. Bei dem einem Objekt liegt die Bewertung oberhalb des Kaufpreises, bei den anderen Objekten betragen die Abschläge gut 5 % bzw. 8 %. Das ist angesichts der stattgefundenen Preisabschläge im Markt sehr wenig und zeigt unsere gute Einkaufspolitik. Alle Objekte sind langfristig zu ausgesprochen günstigen Konditionen finanziert, die weit unterhalb der aktuellen Marktkonditionen liegen.

Nun ist, Sie haben es ja schon angedeutet, seit kurzer Zeit von Ihnen ein neuer Fonds auf dem Markt, mit einer Class-A-Büroimmobilie in Atlanta. Gibt es vor dem Hintergrund der aktuellen Marktprobleme in diesem Fonds eine Art „Vorsorge“ oder Mechanismen der Absicherung?

Volker Arndt: Ja, sicher. Wir haben in dieser Immobilie 92 % Vermietungsstand und erzielen daraus Nettobetriebsergebnisse, die dem 10-fachen des Kaufpreises entsprechen. Wir haben die bestehende Finanzierung zu 4,46 % p.a. übernommen, die bis Januar 2042 festgeschrieben ist. Im Grundsatz bedeutet dies eine Rendite von 15 % auf das Eigenkapital. Den Anlegern wollen wir gut 5 % auszahlen. Ein ähnlich hoher Betrag geht in Zinszahlungen, dann wird das Darlehen jährlich um anfänglich 2 Mio. US-Dollar getilgt, und der überwiegende Teil der Liquidität wird in die Rücklage gestellt. Die stehen dann für Investitionen in die Immobilie und die zukünftigen Mieter zur Verfügung.

Insgesamt prognostizieren wir bei einer Haltedauer von 10 Jahren ein Gesamtergebnis für die Anleger von rund 223 %, das wäre ein durchschnittliches jährliches Ergebnis von 12,3 %. Möglicherweise wird die Laufzeit aber auch deutlich geringer sein, denn bereits in sieben Jahren steht der Mietvertrag mit dem Hauptmieter zur Verhandlung an.

Letzte Frage: Wenn sich derzeit aus Anlegersicht die Marktlage als schwierig darstellt – warum sollten dann Ihrer Meinung nach Investoren einen US-Immobilienfonds zeichnen?

Volker Arndt: Zunächst einmal gilt, dass gute Kaufgelegenheiten sich insbesondere in schwierigen Marktlagen ergeben. In ausgesprochenen Haussephasen gibt es solche Möglichkeiten kaum. Zum anderen ist der Wirtschaftsraum USA dem in Deutschland in vielen Belangen überlegen. Stichwort Technologie. Die USA haben einen unangefochtenen Technologievorsprung vor dem Rest der Welt und der dürfte auch in Zukunft eher größer als kleiner werden. Die USA sind eine Dienstleistungsgesellschaft, sie sind energie-autark und verfügen über eine geographisch sehr vorteilhafte Position. Das ist in Europa gänzlich anders.

Zu guter Letzt ist der US-Dollar die Weltleitwährung und seit Jahrzehnten die unangefochtene Reservewährung der Welt.

Zudem dürften die meisten Kursverluste an den US-Immobilienmärkten bereits gesehen worden sein, die Preise sind auf einem sehr viel attraktiveren Niveau als in Deutschland. Hier dauert alles immer ein bisschen länger. Auch die aktuelle Krise.

Herr Arndt, wir danken Ihnen für das Gespräch und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg!

Volker Arndt: Auch ich bedanke mich für das Gespräch und Ihr Interesse und freue mich auf die weitere Zusammenarbeit!

Juni 2024